各出资监管、监管、委托监管国有、集体企业：
《宝山区国资委、集资委关于进一步规范监管企业出租出借房屋及经营场所管理的实施意见》经2021年7月20日区国资委第16次党政班子会议审议通过，请遵照执行。
特此通知。
附件：
《宝山区国资委、集资委关于进一步规范监管企业出租出借房屋及经营场所管理的实施意见》
宝山区国资委、集资委关于进一步规范监管
企业出租出借房屋及经营场所管理的实施意见
为了进一步规范和加强区国资委、区集资委监管企业出租出借房屋及经营场所的管理，提高国有资产、集体资产的运营效益，促进资产保值增值，按照集约管理、分类管理、制度管理、安全管理、租税联动管理的原则，规范租赁行为，严格各项管理措施，推进企业稳定、健康发展。根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《中华人民共和国安全生产法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《企业国有资产交易监督管理办法》、《上海市房屋租赁条例》等相关法律法规的规定，特制定本实施意见。
一、区国资委、区集资委监管企业，包括区国资委、区集资委出资监管、监管、委托监管的国有、集体企业，以及由区国资委、区集资委及区国有独资公司控股50％以上（含50％）的控股企业及其子企业，区国资委、区集资委、区国有独资公司、区国有集体控股公司及其子企业为第一大股东或实际控制人的企业，区国资委归口管理的其他单位（以下统称企业）适用本实施意见。
二、本实施意见所称的房屋及经营场所是指企业拥有、管理、租入、使用或受托管理的各类房屋及生产经营场所。
三、本实施意见所称的出租出借房屋及经营场所是指企业将各类办公性用房、商业（生产）性用房、仓储性用房、公益性用房、居住性用房、场地及构筑物等在一定时期内以有偿或无偿方式租赁给公民、法人或其他组织（以下简称承租人）使用的行为。
四、企业出租出借房屋及经营场所管理要坚持全面覆盖和分类管理相结合、法律约束和内部治理相结合、公开公平和提质增效相结合。统筹企业发展需要，突出管理重点，建立长效管理机制。
五、企业是出租出借管理工作的责任主体，企业应建立健全房屋及经营场所出租出借管理制度，规范房屋及经营场所出租出借工作流程，提高房屋资产管理水平，打造公开、公平、公正的房屋及经营场所出租出借交易机制，提升房屋资产运营效益，防范廉政风险，维护国有、集体权益。
六、企业单位的法定代表人和实际负有本单位生产经营最高管理权限的人员为出租出借房屋及经营场所管理第一责任人，第一责任人必须切实抓好本单位、本企业系统出租出借房屋及经营场所的管理工作，认真贯彻落实国资经营和安全工作的各项法律、法规、政策、规章，确保国有资产安全有效运行，实现保值增值目标。
七、企业出租出借房屋及经营场所管理须按照集约管理、制度管理、安全管理、租税联动管理的原则，采取统一规则、统一制度、统一审核、统一监管的方式开展工作。
企业应设立专门机构负责出租出借管理工作，按照建立的各项规范化的出租出借房屋及经营场所管理制度开展工作，做到事前、事中、事后全过程管理。
八、企业出租出借的房屋和经营场所应当是取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋和场所，或者是企业为依法代管房屋和经营场所的代管人和法律、法规规定的其他权利人。
九、企业出租出借的房屋和经营场所必须符合《上海市房屋租赁条例》和其他法律、法规规定的出租条件。对违法建筑、不符合安全和防灾等建设强制性标准的房屋、被鉴定为危险房屋、违反规定改变房屋使用性质和其他存在法律、法规或上海市相关文件规定不得出租的房屋和场所一律不得出租出借。
十、企业房屋及经营场所出租出借由企业按照决策程序进行决策，重大房屋及经营场所出租出借事项或1000平方米以上房屋及经营场所出租出借事项须纳入企业“三重一大”事项，履行集体决策程序。单次出租出借期限超过3年的出租出借行为应按重大房屋及经营场所出租出借事项履行决策程序
十一、企业房屋及经营场所出租出借应采取公开招租的方式进行。公开招租的方式有：按照国家规定的有关招投标、竞投、协议租赁及国家法律法规规定的其他方式。
十二、企业出租出借房屋及经营场所应根据其房屋及经营场所价值并综合考虑房屋及经营场所所在地段、租赁市场行情等因素，通过企业法定的决策程序确定出租房屋及经营场所的租赁底价。必要时，可委托有资质的社会中介机构对出租房屋及经营场所的租赁底价提出评估意见。
十三、企业应当对外公开拟招租的房屋及经营场所信息。公开的信息应包括如下内容：
(一)房屋及经营场所的位置、面积、功能和用途等基本信息；
(二)拟招租的期限、对象和必要的条件；
(三)拟招租房屋及经营场所的底价及租金递增幅度；
(四)租金支付方式；
(五)招租的形式；
(六)注册登记、税收管理的基本要求；
(七)接受投诉的单位和联系电话；
(八)其他信息。
十四、企业出租出借房屋及经营场所公开招租信息可通过公共媒体、企业官方网站、产权交易机构、房屋交易机构及房屋中介服务机构等相关渠道公开发布。
十五、承租人的确定应当遵循公开透明的原则，承租人应是法人、社团组织或具有完全民事行为能力的自然人，且无违法或不良经营记录。企业根据意向承租人的报价、资信、实力、房屋及经营场所承租用途等综合因素选择确定承租人。
十六、企业在出租出借房屋及经营场所时，必须严格审核承租人的基本情况，签订租赁合同前，必须查验承租人的营业执照、相应生产经营资质证书或者拟从事的生产经营范围。不得以出租出借房屋的方式为非法生产经营活动提供便利条件；不得向无营业执照、无相关生产经营许可证照、无法提供各类有效证件的承租人出租房屋和经营场所；不得向不具备安全生产条件或相应资质的单位和个人出租出借房屋和经营场所；不得向未成年人和无身份证明的人出租出借房屋和经营场所。
对出租出借给外地户籍个人的房屋和经营场所需由具有担保能力的个人或其他企业、经济组织提供担保。
十七、承租人一旦确定，企业应当与承租人签订租赁合同，租赁合同应包括以下内容：
(一)房产、场地位置、面积、功能及用途等基本情况；
(二)租赁期限；
(三)租赁费用及支付方式；
(四)装修条款及安全责任；
(五)保险责任及物业管理；
(六)提前终止约定（包括提前终止协议时对承租人在房屋和经营场所的装修等损失的补偿方式作出约定）；
(七)违约责任及免责条款；
(八)其他条款或约定。
十八、企业在与承租人签订租赁合同的同时，必须按照安全生产法律、法规的相关规定，与承租人签订安全生产责任书（安全生产管理协议），明确双方的安全职责。
安全生产责任书（安全生产管理协议）应当包含：出租人、承租人安全管理职责；安全生产事故的应急处置程序、规则和相应的应急预案编制、演练等事项的各项约定；租赁双方的安全生产管理人员名单等基本内容。
租赁合同生效后，企业应当在30日内将其与承租人签订的安全生产责任书（安全生产管理协议）按照属地管理的原则向租赁房屋及经营场所所在地的镇政府、街道办事处报备。
十九、严禁未经企业书面同意，承租人擅自转租房屋、场所行为；对依法转租的，要在转租过程中所签订的安全生产责任书（安全生产管理协议）上明确各项安全管理职责，明确安全生产责任人。凡出现未经企业书面同意，承租人擅自转租房屋、场所行为的，企业一律解除与承租人签订的租赁合同。
二十、企业出租出借房屋及经营场所的租期应根据行业和房屋及经营场所性质的不同合理确定，对面积100平方米以下的房产，一般不超过3年，用于商业经营的房屋出租一般不超过5年；对100平方米以上的房产，租赁期可根据行业性质、承租人的投入等因素确定，原则上一般办公不超过3年，生产经营不超过5年，商业经营不超过10年，园区不超过15年。企业合资、合作经营项目和其他特殊行业的租期可适当延长，但最长不得超过20年。
二十一、企业在房屋及经营场所招租过程中，原则上应要求承租人在企业出租出借的房屋及经营场所所在地办理注册登记并缴纳各项税收。对实施统一招租的综合商业体、园区、实施总部经济和创业空间的商务办公楼宇，由企业与区航运开发区和项目所在地镇政府协商租税联动事宜。
二十二、企业在房屋及经营场所出租出借中禁止出现下列行为：
（一）在本市内环线以内的房屋及经营场所和在区政府规定的禁止危险化学品生产的有关区域从事危险化学品生产的行为。
（二）从事涉黄、涉赌、生产销售假冒伪劣产品等违法犯罪活动的行为。
（三）在设有经营活动、生产车间或者仓库的建筑物内，设置员工集体宿舍的行为。
（四）堵塞、封闭、占用疏散通道和安全出口，违法使用特种设备，造成安全隐患的行为。
（五）违反有关食品安全法规，违法生产、加工、制造、储存、运输、销售食品的行为。
（六）违反操作规程和安全管理规定从事作业的行为。
（七）隐瞒事故隐患；对已经发生的事故隐瞒不报的行为。
（八）法律、法规禁止的其他行为。
凡出现上述行为的承租人，企业一律解除与其签订的租赁合同，涉及违法的，企业应依法向承租人追究法律责任。
二十三、企业出租出借房屋的应由房屋产权所有方提供房屋结构安全报告，必要时可聘请第三方中介服务机构对拟出租房屋出具结构安全报告，或向房屋主管部门查询提供结构安全证明材料。
二十四、出租房屋及经营场所有下列情况的，企业需在租赁合同签订前（包括调整承租人后重新签订的租赁合同）向区国资委申请备案：
（一）出租房屋单项面积在1000平方米以上、场地单项面积在2000平方米以上的出租项目或出租房屋和场地面积合计在2000平方米以上的出租项目；
（二）出租房屋及经营场所从事危险化学品、易燃易爆物品生产、经营、储运的出租项目，以及使用危险化学品从事生产的出租项目；
（三）出租房屋和场所从事宾馆、旅馆、娱乐场所的出租项目；
（四）对向境外单位、人员出租房屋及经营场所的出租项目；
（五）租赁期限超过10年的重大房屋及经营场所出租出借事项；
区国资委同意备案后，企业与承租人签订租赁合同。
二十五、企业要进一步加强对承租人经营行为的监督和约束，对承租人采用消费预存款形式提供销售、服务经营模式的，出租人应实行跟踪监督机制，及时掌握承租人的经营状况和企业运行情况；对采用挂靠形式或承包经营的承租人，上述经营行为必须采取支付保证金等资金监控措施，确保出租方企业的安全。
二十六、租赁合同中必须明确出租房屋及经营场所在租约期内，凡因城市规划等原因引起对所租赁房屋动迁或拆除的，企业负责按规定提前通知租赁户，并解除租赁协议，同时做好房屋腾空之前的相关工作。
二十七、企业要加强对出租出借房屋及经营场所的经常性检查，形成监督检查常态化、制度化长效管理机制。企业管理部门对出租出借房屋及经营场所的检查每月不得少于一次。企业在常规检查的基础上，要组织专业人员开展不定期专项检查，确保出租出借房屋及经营场所的安全运营。
区国资委将定期或不定期开展专项检查和抽查，督促企业管理机制落实到位，发现和解决存在的突出问题，提高国资委系统企业房屋及经营场所的租赁管理水平。
二十八、区国资委、区集资委将企业组织实施本实施意见的工作情况列入企业领导人员经营业绩考核。
对违反本实施意见规定的企业和责任人，造成实际损失的，要追究企业领导和相关人员责任；存在失职渎职、以权谋私等违法违纪行为的，要依据有关法律、法规和规定进行处理处罚。
二十九、本实施意见由区国资委、区集资委负责解释。
三十、本实施意见自2021年7月20日起施行，有效期至2026年7月19日。
三十一、《关于印发<宝山区国资委、集资委关于进一步加强监管企业出租出借房屋及经营场所管理的实施意见>的通知》（宝国资委〔2018〕11号）自本办法实施之日起废止。
上海市宝山区国有资产监督管理委员会
上海市宝山区集体资产监督管理委员会
2021年7月20日